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Inspiré d'un fait réel, le film raconte l'histoire de Patty et Drake qui viennent d'acheter la maison de leurs rêves à San Francisco. Pour les aider financièrement, ils décident de louer la chambre du rez-de-chaussée et choisisent un dénommé Carter Hayes qui semble être le locataire idéal. Mais dès son emménagement, les choses tournent mal......

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« Privé » à Harrisburg, Pennsylvanie, Tom Welles mène une vie banale avec sa femme Amy et leur petite fille. Entre deux filatures pour adultère, il rêve de l'affaire exceptionnelle qui fera de lui un grand parmi les grands. Lorsqu'une richissime veuve lui demande d'enquêter sur le film 8 mm qu'elle a découvert dans le coffre de son défunt mari, Tom bascule dans un univers dont il ne soupçonnait pas l'existence. Les sévices et le meurtre de la jeune inconnue filmés sur la bobine sont-ils seulement une perverse mise en scène ou bien une terrifiante réalité ?...